Il crollo fatale dell’edificio di Miami fornisce ispirazione per la politica degli appartamenti in Florida


Gli appartamenti e gli hotel lungo Collins Avenue offrono ai residenti ampie vedute dell’Oceano Atlantico e sono ora distrutti da un inquietante cumulo di macerie.

Funzionari della Florida meridionale sono crollati questa settimana nel sobborgo di Miami di Surfside (Surfside), un condominio di 12 piani con 136 unità, Champlain Towers South, due settimane dopo annullato Alla ricerca di sopravvissuti.

I soccorritori hanno rivolto la loro attenzione al ritrovamento dei corpi delle vittime crollate.A partire da venerdì sera, l’incidente aveva ucciso almeno 79 persone e altre 61 persone “potrebbero essere disperse”.

È iniziata anche la ricerca della causa del crollo, anche se gli investigatori dicono che è troppo presto per sapere quanto tempo ci vorrà, per non parlare della risposta finale.

Tuttavia, è chiaro che come parte della “ricertificazione” di 40 anni, Champlain Tann dovrà eseguire riparazioni per un valore di milioni di dollari, una procedura stabilita dalla contea di Miami-Dade e dalla contea di Broward per garantire la costruzione. L’abuso di sole, mare e sale della Florida.

L’organizzazione di queste riparazioni è responsabilità del consiglio di amministrazione dell’Associazione Appartamento, che è un’entità legale composta da proprietari volontari eletti da altri residenti ed è responsabile della manutenzione della struttura e delle aree pubbliche degli edifici composti da appartamenti di proprietà individuale.

A causa di controversie sui costi, la manutenzione è stata rinviata. Prima che il consiglio di amministrazione votasse ad aprile per approvare una “valutazione speciale” per finanziarli, questo era salito da 9 milioni di dollari a 15 milioni di dollari. Questa è una commissione riscossa su un progetto specifico. Ha detto che questa è una prospettiva terribile.

Avere somiglianze conto serio Quando i proprietari migliorano le loro case, alcuni proprietari di appartamenti sono costretti a pagare avvolgere Erano nel loro edificio quando quattro anni fa è scoppiato il micidiale incendio di Glenfell a Londra.

Una donna aggiunge fiori al memoriale con le foto delle persone scomparse nel crollo di Champlain Tan. © Giorgia Viera/AFP via Getty Images

Negli Stati Uniti, meno di un terzo delle associazioni di appartamenti dispone di fondi sufficienti per importanti riparazioni come l’ingegneria strutturale o la sostituzione del tetto Gli esperti affermano che ritardi e disaccordi sono comuni non solo in Florida ma in tutti gli Stati Uniti.

“Ogni appartamento è come una piccola società”, ha affermato Carolina Sznajderman Sheir, partner di Eisinger Law, specializzata in diritto degli appartamenti.

Sheir ha affermato che sebbene la ricertificazione di 40 anni suoni come un processo di “ricerca della verità dai fatti”, spesso porta a lotte intestine tra i residenti. “Ecco il motivo della difficoltà: stiamo parlando di progetti monumentali, stiamo parlando di progetti di restauro multimilionari”.

“Il consiglio che riscuote la tassa di valutazione non è un consiglio popolare”, ha aggiunto. “La gente non vuole pagare enormi tasse di valutazione… La politica è politica, che sia nazionale o in un piccolo consiglio di amministrazione”.

Foto commentate che spiegano il crollo della Champlain Tower a Miami

Marta Reeves sa esattamente come questo processo può trasformarsi in un’accesa discussione. La sua famiglia vive da più di 30 anni al Brickell Empire Hotel, un edificio di 161 unità situato a circa 12 miglia a sud-ovest della Champlain Tower. Costruito nel 1983, lungo Biscayne Bay, il suo unico “muro rosso” può essere visto nei titoli di testa dello show televisivo degli anni ’80 “Miami Storm”.

La situazione all’Empire State Building evidenzia come il dibattito su come pagare le riparazioni possa portare all’ostilità: proprietari con redditi diversi e idee diverse su quanta manutenzione è necessaria, a volte tramite Facebook o e-mail.

Reeves ha vinto un seggio nel consiglio di amministrazione degli appartamenti imperiali nel 2010 e faceva parte dell’elenco degli ufficiali di coordinamento eletti nel marzo 2018. Cinque nuovi membri del consiglio hanno approvato una valutazione speciale di $ 1 milione per riparare tetti, torri di raffreddamento e ascensori perché l’edificio non aveva riserve sufficienti per pagare il lavoro.

Successivamente il consiglio decise di sostituire le 944 finestre lungo il famoso muro rosso; un rapporto di un ingegnere più di dieci anni fa affermava che la loro vita utile stava per terminare. La certificazione di 40 anni per l’edificio scadrà nel 2023, richiedendo una “busta” impermeabile, e il nuovo codice edilizio stabilisce che il vetro dovrebbe essere in grado di resistere all’impatto dell’uragano che ha colpito la costa della Florida.

Pertanto, il consiglio di amministrazione ha approvato una valutazione di 9 milioni di dollari, che porrebbe il costo per unità del proprietario della casa tra 45.000 e 62.000 dollari. Nonostante abbia ottenuto finanziamenti per aiutare il proprietario della casa a coprire i costi, Reeves e i suoi quattro membri del consiglio sono stati sconfitti nella corsa per la rielezione nel febbraio 2020.

L’attuale e il precedente consiglio di amministrazione di Empire Apartments non sono d’accordo sulla manutenzione delle 944 finestre sul “muro rosso”, che si può vedere nelle osservazioni di apertura del programma televisivo “Miami Storm” negli anni ’80 © Claire Bushey

“Non è un lavoro popolare quando il pifferaio arriverà dopo anni di non aver risolto il problema in tempo”, ha detto Reeves. “Ecco perché votiamo”.

Reeves osservava con frustrazione il nuovo consiglio di amministrazione che cercava di risolvere i problemi di manutenzione con ciò che riteneva non fosse così acuto come l’organizzazione precedente. “Non sto dicendo che non l’hanno aggiustato”, ha detto. “Ci hanno messo un cerotto sopra.”

Rissig Licha, l’attuale membro del consiglio di amministrazione dell’Impero, ha respinto questi suggerimenti. In una dichiarazione inviata per e-mail, ha affermato che il consiglio “rispetterà la ricertificazione di 40 anni come obiettivo principale dal suo insediamento”.

Il consiglio di amministrazione ha anche affermato di aver “comunicato attivamente con i proprietari” nel processo e “non esiterà a trovare i migliori esperti ed esperti strutturali e di costruzione”.

La Florida ha 1,5 milioni di appartamenti, più di qualsiasi altro stato. La legge statale richiede all’associazione di avere un calendario per pagare la revisione, ma c’è una scappatoia: i proprietari di casa possono votare per rinunciare a pagare il fondo di riserva. Solo sei stati richiedono agli appartamenti di mantenere riserve “sufficienti” senza dare ai proprietari di case la possibilità di rinunciare ai requisiti.

L’avvocato Schell ha sottolineato che molti proprietari di appartamenti in Florida sono pensionati e quindi non si preoccupano molto della manutenzione a lungo termine della loro proprietà. Ha aggiunto che preferiscono mantenere la quota associativa mensile il più bassa possibile.

“Le persone semplicemente non vogliono pagare una valutazione più alta”, ha detto. “Preferirebbero mettere i soldi nelle proprie tasche piuttosto che nelle tasche degli altri”.

Il mancato stanziamento di fondi per il miglioramento del capitale è un problema in tutti gli Stati Uniti, ma è particolarmente grave in Florida, dove il clima provoca danni più gravi agli edifici. Sinisa Kolar, vicepresidente del Falcon Group, una società di consulenza di ingegneria e costruzione, ha affermato che i costruttori usano il cemento perché il peso del materiale può resistere agli uragani, ma nel tempo, la luce ultravioletta e l’aria salata alla fine corroderanno il materiale.

Il resto dell’appartamento è stato demolito il 4 luglio © Giorgio Viera/AFP via Getty Images

Alcuni politici locali hanno suggerito che la Florida dovrebbe abbreviare il processo di ricertificazione da 40 a 20 anni, il che, secondo Corral, “renderà tutti consapevoli del lavoro di cui hanno assolutamente bisogno”.

Ma l’amministratore delegato della Association Reserves Robert Nordlund (Robert Nordlund) dubita che la legislazione possa costringere i proprietari di appartamenti a preventivare le riparazioni future.

Ha detto che, cosa ancora più importante, se le compagnie di assicurazione e gli istituti di credito ipotecario considerano lo stato finanziario dell’associazione degli appartamenti quando fissano i premi o emettono prestiti. I finanziatori di solito richiedono solo il 10% del fondo di riserva dell’associazione degli appartamenti prima di essere disposti a fornire prestiti ipotecari agli acquirenti.

“Il fattore di rischio c’è, ed è molto ovvio”, ha detto. “Non so perché hanno perso questi indizi… Mi chiedo se questo è quando iniziano a imparare e migliorare i loro standard di sottoscrizione”.

Il disastro di Surfside ha avvolto i residenti dell’impero, proprio come nei condomini di tutta Miami.

La scorsa settimana è stato posizionato un pilastro di emergenza nel parcheggio dell’edificio, ma Licha ha affermato che l’ingegnere strutturista assunto dall’associazione degli appartamenti “non ha riscontrato riparazioni o condizioni anomale, coerenti con edifici simili nella stessa fascia di età. Reeves ha concordato con l’attuale consiglio di amministrazione che il condominio è ben strutturato.

Tuttavia, almeno un residente sembrava a disagio questa settimana. Parcheggiò l’auto nel garage e disse a Reeves di aver scritto al consiglio di amministrazione per esprimere le sue preoccupazioni. Gli disse di continuare a scrivere: la tragedia a volte porta un cambiamento.

“Questo è un costo molto alto”, ha risposto.



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Autore dell'articolo: Redazione EconomiaFinanza.net

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