Qual è meglio ora?

A partire dal 28 marzo 2018, il rapporto di indagine sui prestatori di Bankrate.com ha dichiarato che il tasso di interesse ipotecario fisso a 30 anni era del 4,30%, il tasso di interesse ipotecario fisso a 15 anni era del 3,72% e il tasso di interesse ipotecario regolabile 5/1 per il primo quinquennio mutuo a tasso di interesse (ARM) del 4,05%. Queste sono le medie nazionali; Tasso di interesse ipotecario Varia in base alla località ed è fortemente dipendente dal tuo punteggio di credito.

Pertanto, il primo passo per decidere se un mutuo a tasso fisso o ARM è l’opzione migliore oggi sul mercato è parlare con diversi istituti di credito per scoprire a quale tasso di interesse sei idoneo e prendere in considerazione il tuo punteggio di credito, reddito e condizioni di prestito I termini di prestito significativi, il debito, l’acconto e il pagamento mensile che puoi permetterti.

Una volta che sai quale tasso di interesse e prestito a termine ti offrirà il prestatore, come farai a scegliere tra un mutuo a tasso fisso e ARM? Considera questi fattori.

Fisso e ARM: differenza di pagamento mensile

Per ogni $ 100.000 che prendi in prestito, ecco le commissioni mensili che paghi per ogni tipo di mutuo principale al tasso di interesse medio nazionale sopra elencato:

– Mutuo a tasso fisso di 30 anni: $ 495

– Mutuo a tasso fisso di 15 anni: $ 726

– Mutuo a tasso variabile 5/1: $ 480 per i primi 60 mesi

Basta guardare l’importo del rimborso mensile, un mutuo a tasso variabile sembra essere una scelta migliore. Questa è l’opzione più economica, a $ 15 al mese. Più grande è il tuo mutuo, più risparmi mensili. Se prendi in prestito $ 500.000, puoi risparmiare $ 73 al mese e il tasso di interesse può essere modificato.

Questa differenza è sufficiente per sostenere i rischi aggiuntivi associati all’ARM?

Tipologie di mutui a tasso variabile

Esistono molti tipi di ARM. Il più popolare è l’ARM ibrido, con ARM 5/1 che è il più popolare, seguito da ARM 3/1, 7/1 e 10/1.

Ecco come funziona l’ARM ibrido: Ad esempio, l’ARM 5/1 ha un tasso di interesse fisso per i primi cinque anni (chiamato periodo di introduzione). Successivamente, il tasso di interesse viene adeguato annualmente per la durata residua del prestito (ad esempio, 25 anni o più). Alcuni ARM vengono modificati meno frequentemente di una volta all’anno, come 3/3 e 5/5 ARM, ma possono essere difficili da ottenere. Più lunga è la scadenza iniziale, minore è la differenza tra il tasso di interesse di ARM e il tasso di interesse di un mutuo a tasso fisso.

Negli Stati Uniti, la maggior parte dei tassi di interesse ARM si basa sui tassi dei buoni del Tesoro statunitensi. I tassi di interesse dei titoli del Tesoro sono attualmente molto bassi, quindi se ritiri ARM ora, è probabile che il tuo tasso di interesse aumenti al termine del periodo di introduzione di ARM. La Fed ha alzato i tassi di interesse una volta a marzo e si prevede che aumenterà i tassi di interesse due volte nel 2018, ciascuno dei quali aumenterà i tassi di interesse dello 0,25%.

Tolleranza al rischio e piani futuri

Quando richiedi un mutuo a tasso fisso, sai prima di firmare i documenti di fatturazione, fintanto che hai un mutuo, qual è la tua rata mensile del mutuo. Molte persone apprezzano questa stabilità.

ARM affronta il rischio di tasso di interesse o la possibilità di variazioni del tasso di interesse.Dopo la scadenza iniziale, il tasso di interesse di questo tipo di mutuo sarà adeguato per riflettere Condizioni di mercato attualiCome fai a sapere quale sarà il tasso di interesse dell’ARM quando si azzera dopo il periodo introduttivo?

Le informazioni dettagliate di un particolare ARM, la cosiddetta struttura del limite del tasso di interesse, ti dicono quanto puoi pagare ogni mese. Ad esempio, la struttura del limite superiore di 5/1 ARM può essere 2-2-6, il che significa che nel 6° anno (dopo la fine del periodo di introduzione di cinque anni), il tasso di interesse può essere aumentato del 2%, e il tasso di interesse può essere aumentato annualmente negli anni successivi del 2% e durante il periodo di prestito il tasso di interesse totale non può aumentare di oltre il 6%.

Se il tuo tasso di interesse iniziale è del 4%, il tasso di interesse per i primi cinque anni sarà del 4%. Nel sesto anno, potrebbe aumentare fino al 2%, a seconda del tasso di interesse dei titoli del Tesoro USA a un anno, quindi il tasso di interesse potrebbe raggiungere il 6%. Nel settimo anno, la tua aliquota fiscale potrebbe aumentare di un altro 2% fino a raggiungere l’8% e nell’ottavo anno l’aliquota potrebbe aumentare nuovamente del 2%, portando la tua aliquota al 10%. A questo punto, raggiungerai il limite del 6%; il tuo tasso di interesse non supererà mai il 10%.

Sebbene il limite massimo riduca il rischio in una certa misura, per un mutuo trentennale di $ 200.000, la differenza tra il 4% di interesse e il 10% di interesse è di circa $ 955 e circa $ 1.755 al mese. Devi chiederti se lo scenario peggiore di ulteriori $ 800 al mese dall’anno 8 al 30 è accettabile per te.

Se il tuo tasso è regolato a così alto dipende dal tasso di indice di ARM. Se il tuo ARM è collegato al tasso di interesse dei titoli del Tesoro a un anno e il tasso di interesse è lo stesso nel sesto anno del primo anno, il tasso di interesse non aumenterà nel sesto anno. Tuttavia, se il tasso di interesse dei titoli del Tesoro aumenta del 3%, il tasso di interesse non aumenterà più del 2% nel sesto anno a causa del cap.

Le persone che ottengono un ARM di solito pensano che accadrà uno dei seguenti eventi:

– Venderanno la casa prima che il prestito venga azzerato.

– Il loro reddito aumenterà prima che il prestito venga azzerato.

– Saranno in grado di rifinanziare prima che il prestito venga ripristinato.

– I tassi di interesse rimarranno stabili o diminuiranno in modo che i loro tassi di interesse siano simili a quelli introdotti al momento della reimpostazione del prestito.

Se hai sperimentato la Grande Depressione, quando molti mutuatari non possono permettersi l’ARM dopo il ripristino dei tassi di interesse, saprai che le aspettative delle persone e la realtà finanziaria potrebbero essere molto diverse. I mutuatari che desiderano acquistare ARM in base a una di queste ipotesi comuni dovrebbero considerare se possono ancora gestire i mutui se le loro ipotesi non sono vere, specialmente se i tassi di interesse sono i più alti possibile. In caso contrario, un mutuo a tasso fisso potrebbe essere una scelta migliore.

Armi FHA

La Federal Housing Administration (FHA) fornisce garanzie per i mutui a tasso variabile, consentendo ai finanziatori di fornirli ai mutuatari che necessitano di requisiti più clementi per qualificarsi. FHA offre 1 anno di ARM e 3, 5, 7 e 10 anni di ARM ibrido. I tassi di interesse a 1 e 3 anni non possono aumentare di oltre l’1% ogni anno dopo il periodo di introduzione e non possono superare il 5% durante la durata del prestito. Il tasso di interesse dell’ARM a 5, 7 e 10 anni non può aumentare di oltre il 2% ogni anno dopo il periodo di introduzione e il limite massimo di durata è del 6%.

Come tutti i prestiti ipotecari FHA, sebbene FHA ARM possa avere una qualifica più rilassata, richiede al mutuatario di pagare un premio assicurativo ipotecario prepagato dell’1,75% dell’importo del prestito (di solito incluso nel prestito e di conseguenza pagherai gli interessi) . Richiede anche un premio assicurativo ipotecario mensile, il cui costo dipende dalla durata del prestito e dall’acconto. Ad esempio, se paghi l’acconto minimo FHA richiesto del 3,5% e ottieni un prestito di 30 anni, pagherai lo 0,85% del saldo del prestito in sospeso ogni anno come assicurazione ipotecaria fino a quando non pagherai il prestito per intero. Questo importo viene diviso per 12 e aggiunto al tuo pagamento mensile. Per un prestito di $ 200.000, il premio iniziale ti costerà $ 3.500, mentre il premio mensile dell’assicurazione ipotecaria ti costerà circa $ 142 al mese per il primo anno e poi diminuirà gradualmente. Questi costi aumentano il costo della proprietà di una casa a breve e lungo termine e possono ridurne l’accessibilità.

Scegli tra prestiti a tasso fisso e ARM

Ora che sai come si confronta ARM con i prestiti a tasso fisso, come decidi quale è il migliore per la tua situazione?

Sean O. McGeehan è un agente di prestito a Homer Glen, Illinois, appena fuori Chicago, e il suo peso è questo. “La maggior parte dei nostri clienti ha tassi di interesse fissi. Tradizionalmente, acquistano la prima casa, acquistano appartamenti o case unifamiliari, ma non conoscono i loro piani futuri”, ha affermato. “Se finiscono per avere figli e hanno bisogno di rimanere lì per molto tempo, un tasso di interesse fisso renderà sicure e stabili le rate del mutuo”.

Dal momento che i tassi di interesse non hanno quasi nessun posto dove andare nel mercato odierno, la maggior parte degli acquirenti di case non è interessata ad assumersi il rischio di ARM.

Lauren Abrams, consulente ipotecario presso Absolute Mortgage, ha dichiarato: “A causa dell’attuale contesto di bassi tassi di interesse, negli ultimi sei anni ho utilizzato il 30% per la prima casa il 90% delle volte. Opzioni di prestito a tempo determinato .Banche a San Ramon, California

“Tuttavia, è importante discutere i piani a lungo termine dell’acquirente per la proprietà. Nella maggior parte dei casi, gli acquirenti non sanno o non possono prevedere quali siano questi piani”, ha affermato. “I clienti a volte insistono sul fatto che questa è solo una casa per principianti, [they] Non più di tre-cinque anni. “Secondo la sua esperienza, in caso di divorzio, trasferimento di lavoro, matrimonio o figli, questo lasso di tempo può effettivamente essere inferiore a un anno, ma questo lasso di tempo può essere facilmente esteso a più di 10 anni.

Se i mutuatari pensano che rimarranno a casa per un periodo di tempo più breve e desiderano utilizzare ARM, possono pagare pagamenti futuri potenzialmente più elevati depositando i propri risparmi mensili in un conto fruttifero, riducendo così il rischio se sono ancora in Go casa dopo l’adeguamento del tasso di interesse. Ma “in realtà, gli acquirenti di solito non risparmiano questi soldi”, ha detto Abrams.

I clienti facoltosi e gli investitori hanno un piano per quanto tempo accetteranno i mutui e possono permettersi pagamenti più elevati in futuro. È più probabile che vedano l’attrattiva di ARM e hanno maggiori probabilità di beneficiare del suo tasso di interesse iniziale.

Se puoi permetterti la rata mensile più alta di un mutuo a tasso fisso di 15 anni e hai intenzione di rimanere a casa per molto tempo, allora questo ti farà risparmiare più soldi a lungo termine perché il pagamento totale degli interessi sarà molto più basso. Bloccare il tasso di interesse a 15 anni, che è ancora molto basso oggi, sarà quasi certamente più conveniente che detenere ARM per lungo tempo, anche se ora è più conveniente.

Linea di fondo

Secondo i dati di CoreLogic e Freddie Mac, meno del 10% dei mutuatari ha scelto ARM nell’agosto 2017.

Se desideri utilizzare ARM perché il suo tasso di interesse più basso ti aiuterà a qualificarti per il finanziamento per l’acquisto di proprietà più costose, considera se la differenza nella qualità della proprietà ottenuta utilizzando ARM vale il rischio del tasso di interesse. Avrai voglia di dire: “Sì! Certo!” A causa del fantastico distretto scolastico, dei nuovi pavimenti in legno o della meravigliosa comunità. Ma prova a immaginare cosa penseresti di quella proprietà se il pagamento mensile raddoppiasse in pochi anni e se saresti ancora in grado di permettertelo. Per la maggior parte dei mutuatari in questo mercato dei tassi di interesse in aumento, i tassi di interesse fissi possono essere più cauti.

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Autore dell'articolo: Redazione EconomiaFinanza.net

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