REIT e fondi comuni di investimento immobiliare: qual è la differenza?

REIT e fondi comuni di investimento immobiliare: una panoramica

Trust di investimento immobiliare (REIT) e i fondi comuni di investimento immobiliare forniscono entrambi diversificazione Fornisce un modo semplice e conveniente per i singoli investitori di investire in varie aree del mercato immobiliare.Rappresentano anche strumenti più liquidi per investire nel campo, piuttosto che possedere o Investimenti immobiliari direttamente.

Ci sono una varietà di fondi comuni di investimento REIT e del settore immobiliare tra cui scegliere. Prima di considerare qualsiasi tipo di strumento, è necessario comprendere le principali differenze tra i due, nonché i loro vantaggi e svantaggi.

Punti chiave

  • Investire in asset immobiliari può aiutare a diversificare il portafoglio di investimenti e aumentare i rendimenti.
  • I REIT sono titoli simili ad azioni che consentono agli investitori di ottenere portafogli di investimenti immobiliari basati su azioni o debiti. I REIT di solito investono direttamente in immobili o mutui.
  • In sostanza, i REIT possono essere suddivisi in azioni, mutui o ibridi.
  • I fondi comuni di investimento immobiliare sono fondi gestiti che investono in REIT, titoli e indici immobiliari o entrambi.
  • Rispetto ai fondi comuni di investimento immobiliare, i REIT tendono ad avere maggiori vantaggi fiscali e costi inferiori.

Trust di investimento immobiliare

REIT è una società, un trust o un’associazione che investe direttamente in immobili tramite proprietà o ipoteca. Sono scambiati in borsa e acquistati e venduti come azioni. I REIT pagano dividendi come parte della loro struttura.gli viene chiesto Agenzia delle Entrate (IRS) La maggior parte degli utili imponibili (90% o superiore) viene pagata agli azionisti tramite dividendi. Tuttavia, le società REIT non sono tenute a pagare l’imposta sul reddito delle società.

Almeno il 75% delle attività REIT deve essere immobiliare e almeno il 75% del suo reddito totale deve provenire da affitto, interessi ipotecari o proventi dalla vendita di immobili.

I tre tipi principali sono REIT azionari, REIT ipotecariE REIT ibrido.

Fondo di investimento immobiliare azionario real

Equity REIT possiede e investe in proprietà come appartamenti, edifici per uffici, centri commerciali e hotel. I proventi derivano principalmente dall’affitto degli immobili di loro proprietà o che condividono.

I REIT azionari possono essere ampiamente investiti, oppure possono concentrarsi su aree specifiche, come hotel, immobili residenziali, magazzini, ospedali, ecc.

In generale, i REIT azionari forniscono un reddito stabile. Inoltre, poiché questi REIT generano reddito addebitando l’affitto, il loro reddito è relativamente facile da prevedere e tende ad aumentare nel tempo.

La maggior parte dei REIT sono tipi di azioni.

Trust di investimento immobiliare ipotecario

I REIT ipotecari (o mREIT) investono in mutui ipotecari residenziali e commerciali.Questi prestiti REIT sono utilizzati per mutui, o per acquistare mutui esistenti o Titoli garantiti da ipoteca (MBS). Sebbene i REIT azionari generino solitamente reddito dall’affitto, i REIT ipotecari ricevono reddito dagli interessi sui loro investimenti di debito.

Quando i tassi di interesse aumentano, i REIT ipotecari tendono a funzionare meglio dei REIT azionari.

REIT ibridi

I REIT ibridi sono una combinazione di REIT azionari e ipotecari. Possiedono tutti beni immobili, incassano affitti e investono in titoli ipotecari. Investendo contemporaneamente in mutui e beni immobili, i REIT ibridi come Shuanggang hanno adottato un approccio più equilibrato e possono essere in grado di trarre profitto in un contesto di tassi di interesse in aumento e in calo, mentre i tradizionali REIT azionari o solo ipotecari possono le difficoltà.

Si prega di notare che sono elencati solo alcuni REIT ibridi.

Performance del fondo fiduciario di investimento immobiliare

I REIT tendono a dare i migliori risultati quando i tassi di interesse diminuiscono e gli affitti aumentano. In quanto azioni che pagano dividendi, l’analisi dei REIT è molto simile ad altre azioni. Tuttavia, a causa delle grandi differenze nel trattamento contabile degli immobili. Ad esempio, poiché i REIT acquistano immobili, potresti vedere livelli di debito più elevati rispetto ad altri tipi di società.

Importanti sono anche le condizioni del mercato dei capitali, ovvero la domanda istituzionale di azioni REIT.dentro a breve termine, Questa domanda può sopraffare i fondamentali.Ad esempio, i titoli REIT hanno registrato prestazioni piuttosto buone nel 2001 e nella prima metà del 2002, anche se i fondamentali erano poco brillanti, poiché i fondi sono confluiti nell’intera tipi di asset.

A livello di REIT personale, vuoi vedere forti prospettive di crescita del reddito, come reddito da locazione, reddito da servizi correlati e FFO. Vuoi vedere se REIT ha una strategia unica per aumentare i tassi di occupazione e aumentare gli affitti.

Anche il settore industriale è importante perché i rendimenti dei REIT professionali varieranno a seconda del tipo di proprietà posseduta. Ad esempio, il grafico seguente mostra i rendimenti REIT per settore nel 2019. Quell’anno, gli immobili industriali e i data center hanno ottenuto i risultati migliori, mentre la vendita al dettaglio e il self-storage hanno registrato risultati negativi.


Il ritorno totale di REIT nel 2019.

Fondi comuni di investimento immobiliare

I fondi comuni di investimento sono investimenti collettivi gestiti professionalmente che investono in vari strumenti come azioni e obbligazioni.Acquisto da parte dell’investitore Fondo comune Azioni o quote attualmente acquistate o rimborsate nel fondo valore del patrimonio netto (valore del patrimonio netto).Il valore patrimoniale netto viene calcolato una volta al giorno e si basa su Prezzo di chiusura Titoli nel portafoglio del fondo.

I fondi comuni di investimento immobiliare investono principalmente in REIT e società operative immobiliari attraverso gestori di portafoglio professionisti e ricerche di esperti. Offrono la possibilità di utilizzare relativamente poco capitale per ottenere un’esposizione immobiliare diversificata. Sulla base della loro strategia e obiettivi di diversificazione, offrono agli investitori una scelta più ampia di attività rispetto all’acquisto di azioni REIT individualmente e forniscono anche la flessibilità per trasferire facilmente da un fondo all’altro.

Uno dei principali vantaggi degli investitori al dettaglio è l’analisi e le informazioni di ricerca fornite dal fondo. Ciò può includere informazioni dettagliate sulle attività acquisite e le opinioni della direzione sulla fattibilità e sulle prestazioni di un particolare investimento immobiliare e come classe di attività. Gli investitori più speculativi possono investire in una serie di fondi comuni di investimento immobiliare e aumentare strategicamente le proprie partecipazioni in determinati tipi di immobili o regioni per massimizzare i rendimenti.

I fondi comuni di investimento immobiliare possono Aperto o chiuso E gestione attiva o passiva.

Performance dei fondi comuni immobiliari

Poiché investono principalmente in REIT, la performance dei fondi comuni immobiliari è strettamente correlata ai REIT che detengono. Tuttavia, rispetto ai REIT o agli ETF REIT, i fondi comuni di investimento possono avere una liquidità inferiore, meno incentivi fiscali e commissioni di gestione più elevate. Sebbene i fondi comuni di investimento immobiliare abbiano portato liquidità a classi di attività tradizionalmente illiquide, i critici sostengono che non possono essere paragonati agli investimenti immobiliari diretti.

articoli di attenzione speciale

I REIT e i fondi comuni di investimento immobiliare forniscono ai singoli investitori un capitale limitato per effettuare investimenti immobiliari diversificati o concentrati perché i loro importi minimi di investimento sono relativamente bassi. Quando forniscono diversificazione, questi due fondi aiutano a ridurre il rischio.

Secondo loro Strategia di investimento, I fondi comuni di investimento immobiliare possono diventare strumenti di investimento più diversificati rispetto ai REIT.Questo può ridurre costi di transazione Per chi cerca una maggiore diversificazione focalizzata su uno o pochi fondi. Beneficiano anche della gestione e della ricerca professionale del portafoglio.

I fondi immobiliari forniscono reddito da dividendi e potenziale Apprezzamento del capitale Adatto per investitori a medio e lungo termine. Ricorda, i REIT devono allocare almeno il 90% Reddito imponibile Ogni anno sotto forma di dividendi agli azionisti.

Durante i periodi di inflazione, con l’aumento dei prezzi e degli affitti degli immobili, il valore degli immobili tende ad aumentare. Pertanto, i REIT e i fondi comuni di investimento immobiliare possono fungere da potenziali coperture contro l’inflazione.

Infine, entrambe le tipologie di fondi immobiliari prevedono fluidità Nella classe di attività normalmente non corrente.

Svantaggio

Come ogni investimento, investire in REIT e fondi comuni di investimento immobiliare comporta dei rischi. Nessun ritorno è garantito.

Inoltre, come con tutti i fondi specifici del settore, i fondi che si concentrano sul settore immobiliare possono essere più volatili rispetto ai fondi con una gamma più ampia di settori. Ambito di investimento, Come i fondi che seguono l’indice S&P 500. Insomma, quando il mercato immobiliare sarà depresso, i fondi di questo settore ne risentiranno. Naturalmente, quando il mercato immobiliare è in piena espansione, la situazione è esattamente l’opposto.

Aumento del tasso di interesse Influirà anche sul ritorno dei fondi immobiliari. Ad esempio, i REIT si affidano al debito o al denaro preso in prestito per acquistare immobili. Quando i tassi di interesse aumentano, aumentano anche i costi di finanziamento, il che può ridurre i profitti.

Esempi di REIT e fondi comuni di investimento immobiliare

Ad esempio, se vuoi investire nel vivace e costoso mercato immobiliare di New York City, prendi in considerazione l’Empire State Realty Trust Inc. (Empire State Realty Trust Inc.).ESRT)-REIT che può utilizzare l’iconico Empire State Building come uno dei suoi asset di portafoglio. Il suo portafoglio di investimenti comprende 6 proprietà commerciali e 14 uffici a Manhattan e nell’area metropolitana di New York City.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) è un esempio di fondo comune di investimento nel settore (immobiliare) tenendoPossiede circa 40 partecipazioni e investe principalmente in REIT e società legate al settore immobiliare quotate in borsa.

Linea di fondo

REIT e fondi comuni di investimento immobiliare hanno le loro differenze, ma sono simili in quanto forniscono liquidità e un modo per ottenere un’esposizione a asset immobiliari diversificati.in modo da Investitore al dettaglio In assenza di una grande quantità di capitale, questi fondi immobiliari hanno creato un modo per investire in vari altri immobili che potrebbero non essere realizzati. Soprattutto per gli investitori a lungo termine, è possibile ottenere in futuro reddito da dividendi e rendimenti dall’apprezzamento del capitale. Prima di investire, assicurati di comprendere le differenze tra i due e i rischi e i benefici che ne derivano.

Domande frequenti

Che cos’è un REIT non commerciale?

I REIT non commerciali sono fondi di investimento immobiliare privati ​​gestiti professionalmente che investono direttamente in immobili e non sono quotati in borsa. Questi sono solo per investitori certificati con un patrimonio netto elevato e di solito richiedono un grande investimento minimo.

Cos’è REIT ETF?

REIT ETF è Fondo quotato in borsa (ETF) investe la maggior parte delle proprie attività in titoli azionari REIT e relativi derivati. Gli ETF REIT sono gestiti passivamente intorno a indici di proprietari di immobili quotati in borsa.

Che cos’è un fondo indicizzato REIT?

Come gli ETF REIT, i fondi indicizzati REIT sono fondi comuni di investimento che investono passivamente in indici immobiliari di riferimento, come l’MSCI US Real Estate Investment Trust Index o il Dow Jones US Real Estate Investment Trust Index, che insieme coprono circa i due terzi del totale valore del mercato REIT nazionale quotato in borsa.

Che cos’è il REIT della graffetta?

Un paperclip REIT è una struttura progettata per massimizzare i vantaggi fiscali insiti nei fondi di investimento immobiliare, consentendo alle società di gestire proprietà che tali trust normalmente non sarebbero in grado di gestire. Tali REIT sono soggetti a una rigorosa revisione normativa, poiché nella struttura della graffetta hanno doveri fiduciari nei confronti di diversi gruppi di azionisti e possono avere conflitti intrinseci. È simile a un REIT vincolato, ma ha una struttura più flessibile.

Che cos’è un REIT triple play?

Triple Net Asset Trust è un REIT azionario che possiede proprietà commerciali affittate utilizzando Triple Net (NNN).Questo Tripla rete Il contratto di locazione significa che il costo della manutenzione strutturale e delle riparazioni deve essere pagato dall’inquilino oltre all’affitto, alle tasse di proprietà e ai premi assicurativi. Poiché questi costi aggiuntivi verranno trasferiti agli inquilini, i proprietari di solito applicano un canone di base inferiore. Questo elimina il rischio maggiore di qualsiasi locazione netta di fondi comuni di investimento immobiliare.



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Autore dell'articolo: Redazione EconomiaFinanza.net

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